Heikki Koverola
“Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi peavad korteriomanikud maja üldiste asjade osas koostööd tegema, see tähendab aga senise mõtteviisi muutmist,” kirjutab Soome kodanik, Kuressaare korteriomanik Heikki Koverola. “Maja üldine atmosfäär on hea koostöö eeltingimus.”
Lugesin ühest ajalehest tüüpilist kirjutist ühest Tallinna kortermajast. Kolmekorruselise maja kolmanda korruse elanik kurtis, et katus lekib ja vihmavesi jõuab tema korterisse. Teise korruse elaniku sõnul pole see tema probleem, sest tema korterisse vett ei tule.
Kolmanda korruse elaniku naaber leidis, et ka teda see probleem ei puuduta, sest katus pole katki tema korteri kohal. Ometi tuleks aru saada, et selle maja katus on kogu maja katus ja selle seisukord kõigi omanike vastutada.
Väikesed diktaatorid
Kuressaares ühes Ida-Niidu kortermajas tegi korteriühistu juhatus ettepaneku maja renoveerida ja selles kaugküte taastada. Üldkoosoleku enamus otsustas asja poolt, võeti pangalaenu, ehitajaga sõlmiti leping ja töö algas. Kui juhatus omanikele esimese arve saatis, otsustasid mõned korteriomanikud, et nemad ei osale ega maksa. Majas algasid väga rasked ajad, kohtumenetlus kestis kaks aastat.
Üks pikemaid kohtuprotsesse siin Kuressaares on kestnud paar-kolm aastat ning puudutas ühe eluruumi muutmist büroopinnaks. Protsessimise põhjus oli “põhimõtteline”: “Minule see ei meeldi!”
Leian, et selliste probleemide peamine põhjus on see, et korteriühistuid puudutavad seadused ja sätted pole seni olnud piisavalt selged ega andnud õigeid juhiseid.
Lisaks tegutseb korteriühistu juht paljudes majades kui väike diktaator – sellised inimesed on nõus ainult omaenda otsustega. Nad ei taha mõista teisi korteriomanikke, ei teavita neid otsuste koha pealt ega saada neile kõiki otsuste tegemisega seotud dokumente. Selliste juhtide mõtteviis on väga piiratud ja nende koostööoskus puhas null. Selge, et sellise maja atmosfäär on katastroofi äärel ning keegi ei taha enam milleski osaleda.
Uue seaduse järgi on korteriühistud tänavu 1. jaanuarist kohustuslikud kõigis kortermajades, ent inimeste teadmised uuest seadusest on praegu väga väikesed.
Selles osas, kuidas uut korteriühistute seadust päriselus rakendatakse ja korteriomanikke teavitatakse, on oluline roll Eesti korteriühistute liidu, Eesti maksumaksjate liidu ja Eesti kinnisvara korrashoiu liidu aktiivsusel. Praegu on korteriühistu juhtimis- ja haldusprotsess aga ebaselge, seda pole selgitatud korteriomanikele ega isegi ühistute juhatustele.
Praegu on inimestel kahtlusi korteriühistute toimimise ning nende juhtimise ja haldamise osas. Palju on avaldatud arvamust, et korteriühistu koostöömudel ei tööta, omanikel on palju eriarvamusi ning keegi ei ole huvitatud maja ühiste küsimustega tegelemisest.
Leian, et on viimane aeg korteriomanikke teavitada, mida uus seadus endast kujutab, kuidas see töötab ja kuidas peaks õigesti toimima.
Seadust põhjalikult lugenud, toon lühidalt välja tähtsama. Seaduse olulisim on nn sotsiaalne osa, korterühistu tegevusmudel ehk koostöömudel: üldkoosolek <-> juhatus <-> maja haldaja. See määratleb, kuidas tegutsevad koostöös omanikud, juhatus ja haldaja.
Tähtsaim uuendus senisega võrreldes on see, et omanikud peavad võtma vastutuse maja üldiste asjade eest. Neil on võimalus ja vastutus osaleda üldkoosolekul ning maja haldus-, arengu- ja renoveerimisasju otsustada. Ehk teisisõnu – olukord majas on meie ühine asi ja me peame koostööd tegema.
Seaduse järgi on suurim kaal omanike üldkoosolekul, seal on otsuste tegemise aluseks aga üldine arutelu ja omanike käsitletud teemadel tehtud ettepanekud.
Maja haldamis- ja renoveerimisküsimuste osas piisab omanike üldkoosoleku enamusotsusest, omanikel pole enam võimalik otsuste realiseerimisest individuaalselt keelduda. Kes üldkoosolekul ei osale, loobub oma hääletusõigusest ja peab leppima enamuse (51% korteriühistu kõikidest häältest) vastuvõetud otsustega.
Kohtusse kaevata ei saa
Seaduse järgi tehtud otsused on alati õigustatud ning ebavajalikud vaidlused ja kohtusse kaebamised ei ole enam võimalikud. Seega on sellest muudatusest väga palju kasu!
Juhatuse töö on vastutada omanike üldkoosoleku korraldamise, vastuvõetud otsuste teoks tegemise, maja nn jooksvate küsimuste haldamise, maja haldaja ja muude koostööpartnerite kontrollimise ning erinevate osapoolte aktiivse teavitamise eest. Maja haldaja tegeleb aga maja haldus- ja hooldusteenustega, teavitab asjade seisust juhatust/omanikke ning vajadusel annab neile tehnilist abi, nõuandeid ja konsultatsioone.
Lugesin kolm aastat tagasi OECD raportit Eesti ühiskonna arengu kohta. Selgelt tõusis esile kaks punkti: Eesti ühiskonnas töötavad väga hästi tehnoloogia ja administratiivsed protsessid, ent koostöövõrgustikud ja infovahetus puuduvad või on need alles arendamisel.
Leian, et sama kehtib ka Eesti uue korteriühistute seaduse kohta. On aeg, et selline olukord muutuks.
![Saare maakonna käsitööpäeval oli võimalus töötubades proovida erinevaid käsitöötegevusi. ” order_by=”sortorder” order_direction=”ASC” returns=”included” maximum_entity_count=”500″]](https://arhiiv.saartehaal.ee/wp-content/uploads/2019/03/0O9A1334-36x36.jpg "GALERII: Saare maakonna käsitööpäev"){kind=small}
Vaidluste puhul saab ja tulebki kohtu poole pöörduda. Kuid nüüd lahendatakse vaidlus kohtuväliselt. Kes siis veel otsustaks, et ühistu viie liikme (ehk enamuse) tahe nelja liikme üle on seaduslik ja vajalik? Aga kui aastate pärast selgub, et enamuse poolt peale surutud tahe osutub rumalaks ja kahjulikuks kõigile liikmetele ning tekitab osadele liikmetele finantsilisi raskusi, näiteks pangalaen pensionärile 25 aastaks veerandi pensioni ulatuses, ei vastu selle eest enam keegi. Kui raha pole, koli minema. Demokraatia ühistu moodi.
Õige vaja selgitada korteriomanike õigusi ja kohustusi, selleks teha olulisi väljaõtteid seadustest ja need teha teatavaks Eriti hull on nendes majades kus seni puudub ühistu ja haldab OÜ Kuressaare Elamute Hooldus. Kuressaares on korteri üldkulud ( haldus, hooldus ) ruutmeetrile 1,5 x suuremad kui Tallinnas.
Ühistud on 1. jaanuarist kõigis majades . Kui elanikud ise majade haldamisega tegeleda ei viitsi on võimalik palgata erahaldur või ka haldusfirma . Ja ega elamute hooldus kuressaares ainuke firma pole – neid on ikka rohkem , valiku teevad elanikud ikka ise
Meie majas ka seliine – mida teha ?
… Lisaks tegutseb korteriühistu juht paljudes majades kui väike diktaator – sellised inimesed on nõus ainult omaenda otsustega. Nad ei taha mõista teisi korteriomanikke, ei teavita neid otsuste koha pealt ega saada neile kõiki otsuste tegemisega seotud dokumente. Selliste juhtide mõtteviis on väga piiratud ja nende koostööoskus puhas null. Selge, et sellise maja atmosfäär on katastroofi äärel ning keegi ei taha enam milleski osaleda.
…
Esimesele kommijale: kui elamine ühismajas käib üle jõu, tuleb enesele väiksem korter muretseda, on ka kulud madalamad. Aga EI saa soovida, et teie maskeraskuste pärast terve maja heaolu kannataks. Renoveerimist ON vaja teha ja kui suures majas on paar-kolm maksemuredega korterit, siis see on küll nende toimetuleku mure. Tõesti. Kui teised saavad/peavad pingutama (lastekasvatamise kõrvalt renoveerimise raha leidmine on sama raske kui pensoinäril), siis tuleb ka teil pingutada.
Vastasid ise oma vingumisele täiesti õigesti – kui raha pole, kobi minema. Keegi teine ei pea kellegi eest maksma, kõigil on raske ja penskarid elavad meie riigis lastega peredest küll paremini.
Paljud pole ühistuseadusest aru saanud ühte asja – kui siiani ühistu l.lluste eest korteriomanik ei vastutanud oma korteriga , siis nüüd vastutab : näitlikult – ühistu võtab näiteks miljoni laenu ja paneb raha uluma – nüüd peavad korteriomanikud selle eest vastutama , seni võis ju pankroti välja kuulutada , aga kortereid arestida ei saanud , nüüd saab ja ka sundmüüki panna
Mõte on loogiline, aga ei tööta. Meie linnas on kortermaju, mis pea 50-aastat vanad. Seal ju peamiselt pensionärid elavadki. Kui nad renoveerimist kinni maksta ei jõua ja sinu soovituse järgi välja kolivad, siis mis…? Noored neid kortereid ostma ei kipu ja üürilised ka ei ole nõus ehitustöid kinni maksma.
juhatuse liikmed ise vastutavad
enda mitteseaduslike otsuste eest
Siin see nali ongi et vastutavad kõik korterite omanikud oma korteritega . Korteriomanikud võivad hiljem pöörduda juhatuse vastu kohtusse , vastutus aga jääb korteritele
* korteriühistul on laenu saamiseks vaja üldkoosoleku otsust
* pank nõuab, et laen on sihtotstarbeline ehk mingi kindla töö rahastamiseks
* pank ei anna laenu korteriühistu arvele vaid tasub otse tehtud töö eest
Seega on ühistul pangalaenu “uluma” panna väga keeruline.
Mis puutub korteriomaniku vastutusse, siis oma korteriga vastutab korteriomanik ühistu ees siis, kui on tekkinud rohkem kui 3 kuuline võlgnevus kommunaalmaksete eest. Tavapäraselt tasub kommunaalmaksed (vesi, toasoe, prügivedu jms) korteriühistu, jaotab kulud ühistu korterite vahel ning esitab korteriomanikele arved. Kui need arved ühistule tasumata, siis vastutab ühistu liige oma korteriga…
Tule eile meile ! Mingi ühistu vurle toodab hunniku pabereid , raha kanditakse varifirmale ja sealt lendab tuulde – lihtne !Seadus toodetigi ekstra selleks et kov ega riik ei peaks hakkama nende asjadega tegelema – vastutus kuhjati lihtsalt korteriomanikele . Kui on majas 10 korterit ja 7 neist ei maksa ja ei kavatsegi seda teha ja on niigi kõrvuni võlgades , nemad ei muretse korteri pärast – kahju kannatavad need ülejäänud kolm kel on kaks valikut , kehvad mõlemad , : kas plekivad kogu kahju kinni või lähevad võlgade katteks ka nende korterid , kuigi nemad korralikult maksnud on kõik oma kulud .
Viimasele:
Kuidas sa seda enesele ette kujutad, et raha kantakse tuulde? Kõikidel väljaminekutel peab olema paber järgi ja seda saab korteriühistu IGA liige ka kontrollida, kui ta seda soovib. Selleks on temal alati õigus.
KÜ ühisotsuste eest ei vastuta üksi juhatus, vaid terve majarahvas, sest suured otsused võetakse ka kollektiivselt vastu.
Uute/vanade korteriuhistude kysimuste korraldamine nöuab vajalike tugi- ja nöustamisteenuste osutamist. Kuressaares ei ole näiteks Eesti korteriuhistu liidu buroot.
Aga asi ei saa olla ainult liitude vastutusel, vaid ka poliitilist tahet on vaja. Skandinaavias sellised suured uhiskondlikud muudatused on alati olnud eriti sosiaalidemokraatidele väga lähedane teema. Saare vallas on nuud juhtival kohal sosiaalidemokraatid.
Minu kysimus on, kas vallal on mingi plaan teha voi organiseerida vajalikud tugiteenused korteriuhistutele.
Miskipärast ei kirjutata välja kõiki olulisi seadusenüansse, sh hiljuti vastu võetud paragrahvide osas… Ja pannakse küll raha “vasakule”, sest mis muidu KÜ juht hakkab näiteks hoogsasti raha kulutama peale kortermaja remonttööde lõppemist! Üldjuhul keegi isegi eriti ei varja, et kortermaja remont mõjus positiivselt ka mõne seotud osapoole igaaastasele sissetulekule. Eks ehitusfirmad teavad paremini kui palju projekti maksumusest tuleb pärast kellelegi nö ümbrikus tagasi anda :-)
Jah, vanad kortermajad vajavad renoveerimist. Teisalt, kas kogu ühistu rahadega on vaja uuendada kogu maja küttesüsteemi kui vana süsteemi lõhkusid ära (läksid aastate jooksul seadusevastaselt/omavoliliselt üle elektriküttele) just need korteriomanikud, kes peale ülisuuri elektriarveid muutusid üleöö uuesti keskkütte “austajateks”. Ehk siis hüved enda tasku kui elekter oli veel väga odav, aga hiljem suruti renoveerimise kulud igasugu nippidega kõigi majaelanike kraesse. Võrdsus Eesti moodi?!
Artikli autori kirjapandu on järgnevalt esitatud teise nurga alt:
Lisaks tegutseb korteriühistus üks korteriomanik kui väike diktaator – sellised inimesed on nõus ainult omaenda otsuste ja seisukohtadega. Nad ei taha mõista korteriühistu teiste liikmete otsuseid ehk teisi korteriomanikke, ühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuste koha pealt on neil siiralt savi, sest ainus “õige” on sellel ühel ja ainsal korteriomanikul ning mitte enamusel. Selliste korteriomanike mõtteviis on väga piiratud ja nende koostööoskus puhas null. Selge, et sellise maja atmosfäär on keeruline, sest vaatamata ühistele ponnistustele on majas ikka keegi, kes peab enamusele vastu töötama ning ühiseid mõtteid torpedeerima.
Ja nüüd küsimus – mida teha kui selline inimene majas on?
Hämmastav on see et tegelikult teatakse ju väga täpselt et kes on need kes “kandivad” ja teiste raha taskusse pistavad. Teatakse ka seda, et dokumendid peaksid olemas olema ja teatakse veel paremini et neid ei ole.
Kõik virisevad ja kardavad oma korterite pärast, aga keegi ei lähe dokumente ise nõudma, numbreid üle kontrollima? Miks siis?
Kui on nii suur jama nagu kommentaaride põhjal tundub olevat, siis ongi aeg et omanikud ka hakkavad õigust nõudma. Ega teisiti midagi ei muutugi!
Ja kui on kahtlused et makstud raha valesti või ebaotstarbekalt kasutatakse, tuleb selles osas ka kohe häält tõsta, kontrollida, uurida.
Meie majas on sama jama… juhatuse esimees tegutseb isiklikel motiividel, pooled omanikud lükkavad vastutuse ära, pooled on põhimõtteliselt kõige vastu. ja välismaalased on need kes meie majas pabereid oskavad küsida, seadusi lugeda ja vajalikest organisatsioonidest nõu saada. Ja lõpuks, eestlaste virinale vaatamata, on sellest väga palju abi ja kasu!!
Võtkem eeskuju, olgem ausad ja aktiivsed ja selge peaga ning valvsa silmaga.
kas mitte peaaegu igas Eesti majas pole ühte sellist omenikku???
ja kas mitte see uus seadus pole loodud kui lahendus sellele???
Ehk siis üldsus otsustab, mitte see kes kõvemini karjub. Ning kui kärukeeraja ei maksa, siis võiks ja peaks sellega tegelema inkasso, mitte teised korteriomanikud.
Mis tundub täiesti loogiline ja aus, kas pole?
Imestan, millest mõnede kommenteerijate hoiak, et ühistu juht kandib, petab, varastab. Koosolek ise valib ju juhatuse. Ärge siis valige inimesi, keda ausaks ei pea! Ja lõpuks valite ju ka revidendid. Valige sellised, kes matsu jagavad. Renoveerimislaenu osalinegi varastamine on mu meelest võimatu, juba selle väljamaksmise viisi tõttu. Võib-olla on varastamine tõesti mingi nipiga võimalik, aga nii andekad sulid ei ela kortermajades ega juhi ühistuid. Nemad toimetavad teistel mänguväljakutel.
Kõige keerulisem on tegelikult inimeste ühe mütsi alla saamine, ühise eesmärgi nimel pingutama panemine. Jah, enamusega pole probleeme, aga siis jäävad üksikud individualistid. Ühele pole katust vaja, sest elab esimesel korrusel, teisele vundamenti, sest elab kolmandal korrusel, kolmas ei lase mingi hinna eest kedagi oma korterisse mingit tööd tegema jne. Tean seda kõike omast käest. Olen ühisttu esimehena juhtinud ühe kortermaja kompleksset renoveerimist. See ei ole sõrme nipsutamine, vaid nõuab päris tüki tööd, mida sageli tehakse sümboolse tasu eest või ka päris tasuta. Suur osa inimesi lihtsalt ootab, et keegi teeks ja toimetaks ja ka pärast remonti kogu elu ära korraldaks.
Kas ikka peab olema igas majas korteriühistu?? Ka 7-korteriga ridaelamus? Ja kui neist pooltes korterites ei ole enam keskkütet, kas siis keldrist läbivate torude soojuse eest tasuvad ainult need, kes ka toasooja saavad? Või peavad ka need keldrisooja mingi % alusel tasuma?
Ise vastasid oma küsimusele:
kas siis keldrist läbivate torude soojuse eest tasuvad ainult need, kes ka toasooja saavad? Või peavad ka need keldrisooja mingi % alusel tasuma?
Sellepärat peabki ühistu olema, et sellised ja muud küsimused ära klaarida. Ridaelamu kahe korteri vaheline sein on muide väga konkreetselt kahe korteri ühine asi.
Miks peab olema kakssada ühistu esimeest ja kakssada raamatupidajat kui võiks olla kõigi linna kortermajade peal üks korterite ühistu (majadevalitsus või mis iganes nimi) kolme nelja raamatupidaja ja kolme-nelja avarii mehega. Suured teenused tellitakse nagunii väljast sisse. Täiesti arusaamatu tegevus ja korterites elavate inimeste raha raiskamine. Kui võrdlus tuua, siis tähendab, et ühte viiekümnekohalist bussi küttekuluga 30 liitrit sajale koos ühe bussijuhiga asendab kaksteist taksot küttekulu a’8 liitrit sajale kaheteistkümne juhiga. Või ma saan millestki väga valesti aru? Oma meelest küll mitte. Aga eestlased on maailma rikkaimad inimesed, andku minna.
PS. Majadevalitsus või mis iganes nime ta kanda võiks ei pea mitte sellise süsteemga töötama, nagu meil vene ajast mulje jäänud on.