Investeerida suudab vaid jõukas (1)

KLIENDISUHETE JUHT: Merit Trei sõnul on Krediidipank finantseerinud tehinguid, kus korterid on ostetud eesmärgiga need välja üürida.  RAUL VINNI

KLIENDISUHETE JUHT: Merit Trei sõnul on Krediidipank finantseerinud tehinguid, kus korterid on ostetud eesmärgiga need välja üürida.
RAUL VINNI

Saarte Hääl uuris, kuidas võiks toimida süsteem: võtad pangalaenu, ostad korteri, annad selle üürile, üürnik maksab laenu kinni ning paari-kolmekümne aasta pärast on võlg makstud ja korter sinu.

Pankadel ei ole ühe või mitme korteri ostmiseks vajaliku laenu andmise vastu midagi, kui on täidetud teatud tingimused. Küll aga tuleb laenu taotlejal arvesse võtta, et potentsiaalset üüritulu laenu vormistamisel arvesse ei võeta. Investeerijal peab juba eelnevalt olema küllaltki korralik sissetulek.

Näiteks Swedbankist on taotlejal võimalik kodulaenu saada, kui ta sissetulek on vähemalt 600 eurot kuus. Sellise sissetuleku puhul pakub kalkulaator maksimaalseks laenuks ca 24 800 eurot ja seda juhul, kui taotlejal pole autoliisingut ega teisi väikelaene.

Maksa peale või mitte

Nimetatud summa eest aga Kuressaarest naljalt korterit ei leia. Kui regulaarne kuusissetulek ulatub 1000 euroni, on maksimaalne laen veidi üle 66 000 euro. 30 aasta peale võetuna teeb see kuumakseks ligi 300 eurot.Järelikult on tõenäoline, et üürisumma võib laenu tagasimaksest väiksemaks jääda. See tähendaks, et investeeringule peaks peale maksma laenumaksete lõpuni.

Eelnevad kalkulatsioonid olid tehtud kodulaenu näitena. SEB kommunikatsioonijuht Evelin Allas ütles aga, et investeerimise eesmärgil võetavate hüpoteeklaenude omafinantseering on tavapäraselt suurem kui kodulaenude puhul. “Reeglina on omafinantseeringu nõue vähemalt 40%, kui objekt ostetakse väljaüürimise eesmärgil, kuid samas on võimalus kasutada ka lisatagatist,” selgitas ta. Seega peab investeerijal olema kümnetes tuhandetes eurodes vaba raha sissemaksuks või peab ta omama piisavalt kinnisvara, mida tagatiseks panna.

Allas lisas, et kinnisvarasse investeerijal tuleks võimaliku üürituluga arvestada konservatiivselt. “Üürikuulutustel märgitud hinnad võivad olla pisut kallimad kui tegelikud kokkulepped, mis hiljem üürnikega saavutatakse,” selgitas ta. Veel tõi ta välja, et üüripind võib mingil ajal tühjaks jääda ja teatud kulutusi nõuab ka kinnisvara korrashoid. Samuti on risk, et üürnik jääb lihtsalt võlgu.

Swedbanki Kuressaare ja Orissaare kontori juhataja Liilia Mesila märkis, et üldjuhul kasutataksegi üürivarade ostmiseks olemasolevat raha. “Väljaüürimise eesmärgil vara soetamiseks laenu taotlemine ei ole tavapärane, kuid seda võimalust kasutatakse,” lisas ta siiski.

Oluline mõiste laenude puhul on laenuteenindusmäär. Eesti Krediidipanga kliendisuhete juht Merit Trei selgitas, et põhimõtteliselt on tegemist igakuiste sissetulekute ja finantskohustuste suhtega. Näiteks kui taotleja panka laekuv töötasu on 500 eurot, tal on järelmaksuleping igakuise maksega 30 eurot ja ta taotleb laenu kuumaksega 90 eurot, on tema laenuteenindusmäär (30 + 90) /500 = 0,24 ehk 24%.

Maksimaalne lubatud laenuteenindusmäär on Trei sõnul kuni 40% taotleja sissetulekutest. Seega on iga järgneva laenu saamine korteri ostuks keerulisem isegi siis, kui pank võtab arvesse esimesest korterist saadavat üüritulu. Näiteks kui korteri hind on 60 000 eurot ja kliendi omafinantseering 20%, on laen 48 000 eurot. Niisuguse summa laenamiseks peaks kliendi sissetulek olema vähemalt 800 eurot, selgitas Trei. Igakuine tagasimakse oleks 30-aastase tähtajaga veidi üle 200 euro.

800-eurose sissetuleku puhul oleks korteriostja laenuteenindusmäär seega 25%, kui tal muid finantskohustusi pole. Juhul kui ta saaks sellelt korterilt igas kuus 200 eurot üüritulu, kasvaks tema kuusissetulek 1000 euro peale.Oletades, et pank võtaks esimeselt korterilt saadud üüritulu arvesse, kasvaks teise samaväärse laenu võtmise puhul tema laenuteenindusmäär ikkagi 40% peale: (200 + 200) / 1000 = 40%. Lisades autoliisingu või mõne muu järelmaksu, ei oleks teise laenu saamine enam tõenäoline. Niisiis võiks laiema haardega investeerimisest korteritesse hakata rääkima siis, kui kuusissetulek ulatub paari-kolme tuhande euroni kuus.

Palju vahelt teenib?

Maakleritel jagub kinnisvarasse investeerimisel nii sarnaseid kui ka erinevaid lähenemisi. LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing tõdes, et valdav osa inimestest ostab Saaremaal kinnisvara päris- või suvekoduks. Samas käsitleb 5–10% ostu selgelt investeeringuna ning ka sel eesmärgil kinnisvara ostes konsulteeritakse reeglina ostuhinna osas maakleriga. Veelgi enam huvitab selliseid ostjaid aga üürihindade tase. “Kui ostuhindade osas on info kiiresti kättesaadav ja avalik, siis üürihindade puhul avalik statistika ja muu taustinfo puudub,” märkis ta. Seetõttu on investeerimise eesmärgil soetatavatest korteritest hinnas need, mis müüakse üürilepinguga.

Teisalt ei pea ostetud kinnisvara välja üürima. Saksing märkis, et eelmine aasta tõi kinnisvarahindades kahekohalised kasvunumbrid, mis tähendab võrreldes hoiustega mitmeid kordi kõrgemat tootlust. Samuti puudub üürnikuta korteri puhul vara kulum ja selle seisukorra säilimine on tagatud. Investeeringu tootluse arvutamisel tuleb Saksingu sõnutsi lisaks laekuvale üürile arvestada vara väärtuse muutumisega. Näiteks on tavapärane, et Kuressaares asuva heas korras korteri eest, mille turuhind on 40 000 eurot, makstakse üüri 250 eurot kuus.

Sellise korteri ostuks (arvestades omafinantseeringut) on võimalik võtta laen summas 35 000 eurot, mille kuumakse on orienteeruvalt 165 eurot, millest umbes pool on intress ja pool tagastatav laen. Seega selle näite puhul jääb omanikul lihtsustatult laenumaksest üle 85 eurot kuus ehk aastas 1020 eurot. “Summa pole igakuiselt suur, kuid arvestades alginvesteeringut – 5000 eurot – teenib ostja ligi 20% aastas,” arutles Saksing. Ta möönis, et arvestada tuleb muidugi muude riskidega: üürnik ei maksa üüri, vara seisukorra säilimiseks on vaja täiendavalt investeerida, üürihinnad võivad langeda, arvestama peab raha väärtuse muutumist ajas jne. Samas kuulub vara laenuperioodi lõppedes ostjale ja üürnik on tasunud laenuintressid. Saksing nentis, et kinnisvarainvesteeringu puhul sõltub palju investori ootustest ja riskivalmidusest. Üürikorteri ostmine selle väljaüürimise eesmärgil ei ole tema hinnangul passiivne investeering, see eeldab orienteerumist seadusandluses, infot turust ja mõõdukat riskivalmidust.

Domus Kinnisvara maakler Jüri Aljas märkis, et kui maakler õigeid küsimusi küsib ja kliendi usalduse võidab, siis klient enamasti räägib oma plaanidest. Pigem uurivad väljaüürimise mõttega ostjad maaklerilt teema kohta lähemalt, kui nad on soetamas mitmendat üürikorterit.

“Neil on teada, kui suurt tootlikkust nad korterilt ootavad, ning siis nad aeg-ajalt kompavad pinnast ehk kas on midagi sellist pakkuda,” märkis Aljas. Küsitakse sedagi, kas on mõtet tegeleda suvekorteritega.

Aljas nentis, et korterit laenuga ostes on seda välja üürides võimalik vahelt teenida küll, kuid mitte kohe ja praegu. Kohe ja praegu maksab üüriraha lihtsalt laenu kuumaksed ära. “Kasu tuleb tulevikus, kui laen makstud. Igakuine üüritulu võib olla päästerõngas, mis näiteks pensioniea saabudes elukvaliteeti säilitada aitab.” Aljase sõnutsi ületab Kuressaares üürikorterite nõudlus pakkumist juba aastaid. Ta märkis, et tavaline üür on siin 180–220 eurot kuus ja nurisema kipuvad need, kel pole nii palju maksta, sest odavama üüriga kortereid pole tõesti saada. “Aga kuna nõudlust on ja kui pakutav korter on korralik, siis pole omanikul põhjust vähem küsida,” kinnitas ta. Seda enam, et Kuressaares on ka korralikult remonditud kortereid, mille eest makstakse 250 või 300 eurot kuus.

Et investeeringult märkimisväärselt teenida, peaks investoril Aljase sõnul olema “erilised oskused”. Ostetud tüüpkorteriga neid oskusi aga kaasa ei saa. Siiski on korteri ostmine Kuressaares mõistlik investeering ja seda sõltumata rahastamise viisist.

Linnast väljas asuva korteri ost investeeringuna on aga küsitava väärtusega ettevõtmine. “Kinnisvarasse investeeritud raha on aga igal juhul mõistlikum kui paberraha, mis sukasäärde hiirtele närimiseks jäetud,” nentis Aljas.

Compakt Kinnisvara juhatuse liikme Martin Lemberi sõnul pole Saaremaa investeeringuparadiis. Ta märkis, et korterite ost-müük spekulatsiooni eesmärgil või rahavoo investeeringuks eeldab selgetele tootlustele vastamist. “Lühiajaline rentimine on huvitav, aga see vajab tihedat tööd ja aega ning sõltub vara soetusmaksumusest ja asukohast,” tõdes Lember.

Osta tavaliseks väljaüürimiseks pole tema sõnul ärilises mõttes tasuv. “Rahapaigutusviisina kindlam kui aktsia, aga tootluselt investorile ebahuvitav.”

Ei ole mingi häbiasi

Rääkides korteri üürist, nentis Compakt Kinnisvara Saaremaa büroo maakler Liis Õispuu, et kuna nõudlus üürikate järgi on suur, on omanikel võimalik üüriga mängida. Eriti mis puudutab pikaajalist üürimist. “Lühiajalise üürimise puhul võib teenimisvõimalus suurem tunduda, kuid rabelemist on rohkem ja igakuine kindel laekumine ei ole garanteeritud,” tähendas ta.

Laenuga ostetud korteri väljaüürimine tema arvates suurt vaheltteenimise võimalust ei anna. “Pigem ongi see rahapaigutusviis, kus üürnik tasub sinu eest igakuise laenumakse ja nii makstakse korter sinu eest kinni. Aga neid vilju saab maitsta alles siis, kui korter makstud.”

Kinlux Vara maakler Anli Alliksoon-Juursalu nentis, et kinnisvarasse investeerimine on talle südamelähedane teema. Ta märkis, et kui vaadata lähiminevikku, on näha, et ainus, mis meie esivanematele tagastati pärast okupatsiooni, oli kinnisvara.

Tema sõnutsi tasub ajalugu mäletada, kui mõelda oma raha investeerimisele. “Selge on, et kinnisvaraturg kõigub üles ja alla, aga oma väärtust ei kaota see kunagi,” nentis ta.

Alliksoon-Juursalu sõnul investeerivad inimesed kinnisvarasse üha enam. “Tihti ostetakse korter mõttega, et see teenib nii kaua üüriraha, kuni lapsed sinna elama lähevad või see endale pensionisambaks saab,” sõnas ta. See ongi tema hinnangul normaalne ning maakleri eest ei varja seda keegi. “Ega see häbiasi ole – pigem ikka asi, mille üle uhkust tunda.”

Kertu Kalmus, Raido Kahm

Print Friendly, PDF & Email