Mida toob tulevik kinnisvaraturul? (5)

LINNA KÜLJE ALL: Anli Alliksoon-Juursalu sõnul meeldivad saarlastele linnalähedased eramud, seega leidub tõenäoliselt ostja ka sellele Kelluka tänava majale. TAMBET ALLIK

LINNA KÜLJE ALL: Anli Alliksoon-Juursalu sõnul meeldivad saarlastele linnalähedased eramud, seega leidub tõenäoliselt ostja ka sellele Kelluka tänava majale.
TAMBET ALLIK

Kõneldes tulevikutrendidest Saaremaa kinnisvaraturul, toovad kohalikud maaklerid välja mitmeid märksõnu, ent väga konkreetseks ei lähe keegi.

Domus Kinnisvara maakler Jüri Aljas leiab, et maakler saab vaadata numbreid – majanduse ja tööturu seisu, laenutingimusi, rahvaarvu ja rände näitajaid ja veel palju muid tegureid – ning nende põhjal midagi tuleviku­trendide kohta järeldada. Niisama tulevikku vaatamine jäägu Igor Mangi ja Kuuse-taadi pärusmaaks, naljatas ta.

Lähituleviku trendi iseloomustamiseks Saaremaal sobib Aljase hinnangul hästi moevaldkonna sõnavara – graafikutes domineerib horisontaalne joon. “Turg tiksub oluliste muutusteta, sest muutuseks peaks olema mingi põhjus. Kas mingi suurem üleilmne sündmus või väiksemate kohalike tegurite jada,” selgitas ta.

Suurt tõusu ei maksa oodata

Globaalses plaanis loodab Jüri Aljas, et rahvasteränne kriisikolletest saab lahenduse enne, kui selle mõju vahetult Saaremaale ulatub. “Sisserändajate eluasemetega seotud võimalik euroraha võib kinnisvaraturule korraks dopinguna mõjuda, aga kõrvalmõjud on teadmata.”

Kohalike põhjuste jada hakkaks aga Aljase sõnutsi pihta igast inimesest ja tema otsustest. Demograafia näitab seejuures valdava suuna kätte. “Nii kaua, kui maakonna rahvaarv on languses, ei ole oodata ka kinnisvaraturu tõusu,” usub Aljas.

Võtmeküsimused on lihtsad. Mitu last on peres? Kas pere mahub väiksesse korterisse või tuleb pingutada suurema kodu nimel? Kas inimene viitsib õppida, et siis tänu haridusele ja kõrgemale palgale endale ka paremat eluaset lubada?

Mis puutub uutesse arendustesse, siis Jüri Aljas leiab, et kui neid ka tuleb, siis mõni väiksem, keskmisest jõukamale ostjale mõeldud mõne korteriga elamuarendus. “Ehitamise hinna ja keskmise korteriostja ostuvõime vahele jääv kasumiosa ei ahvatle Kuressaarde investeerima, rääkimata ülejäänud Saaremaast.”

Samas on Aljase sõnul tõsiasi, et Kuressaare linnaga seotud teede ja trasside laienemine soodustab ühepereelamute ehitamist linna lähiümbrusse. “Rida- või korterelamuid Kuressaarest väljapoole keegi ei ehita.”

Üürikorterite keskmine tootlus on Kuressaares tema hinnangul kaugelt liiga madal, et siia tasuks uusi ehitada. “Nõudlus on küll kõrge, aga sihtgrupi madal palgatase hoiab ka üürid madalad,” põhjendas ta.

Mida siis aga üleüldse soovitada, millele maksaks lähiaastail panustada? Jüri Aljas ütleb otse: “Lapsi tehtagu. Kui meil ei ole inimesi, on kõik arenduste jutud tühi mull.”

Fakt on loomulikult ka see, et noored, kes on kinnisvaraturu peamine mootor, liiguvad pealinna – see on üleilmne ja ajatu trend, nentis Aljas. “Kümne aasta lõikes surve Tallinnale väheneb, sest laulva revolutsiooni beebibuumi lapsed on oma elu pealinnas ja selle ümber paika sättinud,” rääkis ta. 90. aastate algusest edasi on sündimus aga järjest kahanenud,

ka maapiirkondadest ei ole enam noort rahvast peale tulemas ning sellest tulenevalt valglinnastumise hoog raugeb. “Arvan, et vaatamata siseriikliku rände vähenemisele jääb pealinna ja ääremaade elamispinna hinnasuhe praegusega sarnaseks, sest raha liigub ikka meelsamini pealinna poole.”

Uute ruutmeetrite asemel investeeritakse Jüri Aljase arvates juba olemasolevate kvaliteeti. “Tallinnas süveneb segregatsioon ehk elamurajoonid eristuvad selgemalt inimeste varandusliku seisu või muude tunnuste alusel. Kuressaares see nii tunnetatav ei ole.”

Saaremaa kinnisvarafirma Compakt Kinnisvara Saaremaa büroo maakler Liis Õispuu tõi välja, et viimasel ajal on Kuressaares üha rohkem populaarsust kogunud vanade majade rekonstrueerimine. “Rekonstrueerimine annab võimaluse soetada endale kodu, mis on omanäolisem kui paneelelamute korterid,” tähendas ta. “Lisaks on see äärmiselt tänuväärne trend – vana maja saab uue hingamise ja tänu sellele elavneb Kuressaare linnapilt.” See trend ilmselt jätkub.

Samuti pööratakse suuremat tähelepanu energiasäästlikkusele ja võimalikult soodsatele kommunaalkuludele. “Tulevikku vaadates võiks öelda, et see on kindlasti trend, mis võiks jätkuda,” arutles Õispuu. “Kas aga lihtne ja praktiline saarlane ise täna sellise korteriostu teeks ja saaks seda endale lubada, on iseküsimus, kuna kesklinna piirkonnas lähenevad selliste korterite hinnad suuresti eramaja hindadele muudes piirkondades.”

Arendustele oleks siiski ruumi

Ridaelamute ja kahepere­elamute populaarsust ta Kuressaares väga palju täheldanud ei ole. Pigem on saarlaste valik Liis Õispuu sõnutsi ikkagi korter või eramaja. Viimastest eelistatakse pigem neid, mis asuvad linna lähedal maal.

Uutele arendustele oleks Compakt Kinnisvara maakleri hinnangul Kuressaares kindlasti ruumi, eriti sellistele, kus olulisel kohal on energiasäästlikkus ja mis pakuksid kohalikele võimalust soetada huvitavama planeeringu ja omanäolisema lahendusega kortereid. Olulised märksõnad oleksid seejuures Õispuu sõnul ökonoomsus, maalähedus ja skandinaavialik disain. “See suund on aina rohkem populaarsust kogumas,” kinnitas ta. “Mida aga arendajad ise selle otstarbekusest ja tasuvusest arvavad, võttes arvesse kohalikku suhteliselt passiivset turgu, on iseküsimus.”

Üürikorterite järgi on tema sõnul Kuressaares kindlasti stabiilne nõudlus ka edaspidi, pakkumine ei ole aga alati piisav.

Kinlux Vara maakler Anli Alliksoon-Juursalu leiab aga tulevikutrendidest kõneldes, nagu Jüri Aljaski, et ennustamine on vanarahva ütlemise järgi üks tänamatu töö. “Julgen siiski arvata, et eestlased on läbi aegade suhtunud oma elamisse kui kodusse,” tähendas ta. Kodu eelistatakse endale pigem osta kui üürida. “Vaadates palgataset meie saarel, siis eelistatakse pigem odavamat kinnisvara, mis on taskukohane ja millele hammas panga abiga peale hakkab,” nentis Alliksoon-Juursalu.

Selles on ta täiesti veendunud, et uusi arendusprojekte võetakse kindlasti ette. Kuna maahinnad ja ehitushinnad on aga kõrged, siis ei ole tema hinnangul võimalik odavalt arendada ning sellise kinnisvara hind on ettemääratult keskmisest turuhinnast kõrgem.

Anli Alliksoon-Juursalu nentis, et korteriarendustele on sihtgrupp olemas, kuid müügiperiood on Kuressaares pikk. “Elumajade arendust on väga keeruline müüa, kuna eestlane usub, et kui ise ehitad, tuleb see lõpptulemusena odavam,” sõnas ta. Anli Alliksoon-Juursalu ei usu, et kinnisvaratrendid Saaremaal lähiaastail kuigivõrd muutuksid.


Võti peitub ühendustes, rolli mängib laenuturg

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing arvab, et hästi suurt rolli selles, milliseks meie kinnisvaraturg lähitulevikus kujuneb, etendavad transpordiühendused saarega.

“Kui heaks või halvaks need ühendused kujunevad, see on kahtlemata järgmise ja ülejärgmise aasta võtmeküsimus,” märkis ta.

Saarele tulemine on Saksingu sõnutsi ühel või teisel moel keeruline. Võib põhjendada mitmeti, aga üleriigiline meedia on siiski oma osa selles mänginud, et mandrirahvas ja väljamaalasedki on hakanud pelgama pikki järjekordi sadamates.

“Kui sa näed uudist pikast sabast ja Hiiumaal jagatakse sadamas isegi pirukaid, kuna järjekord on nii pikk, siis mandriinimene ikkagi vaatab, et saarele minna on keeruline.”

Veel pikemas perspektiivis on tema arvates ikkagi oluline ka see, kas täielik püsiühendus tõuseb teemaks või mitte. Saksing, kes on elanud Rootsis Ölandi saarel, teab, et pärast sealse silla ehitamist puhkes majandus saarel õitsele.

“Teine asi, kui saaks stabiilse parvlaevaühenduse, sõiduaja lühemaks, näiteks 15 minuti peale, kuna ise pidevalt mandri ja Saaremaa vahet liikudes ma näen, et planeerimine on muutunud viimasel ajal väga palju keerulisemaks.”

Uued arendused on tema sõnutsi üksühele seotud sellega, kas saarel jagub tööd ja leiba ning on korralikud töötasud. “Kui need on olemas, siis on ka mõtet ehitada maju, kus inimesed saaksid oma elamistingimusi parandada. Kui neid asju pole, pole mõtet ka panustada,” leidis Saksing.

Kinnisvaraarendus on väga tihedalt seotud ka laenuturuga ning Ingmar Saksingu sõnul on praegusel ajal kinnisvaraarenduse jaoks väljaspool Tallinna laenu saada väga keeruline. “See puudutab ka otseselt Kuressaaret. Väljapoole Tallinna praktiliselt ei taheta kinnisvaraarendusse raha anda,” tõdes ta.

Kui arendajal on millegi poolest väga rabav projekt, suurepärane taust ja kogemus või mingid muud tagatised, siis on võimalik kokkuleppele jõuda. Muidu on aga kogu laenupoliitika Tallinna- ja Harjumaa-keskne.

Saksingu sõnul on kurb tõsiasi ka see, et üleüldse on aina raskem uusi kinnisvaraarendusi turule tuua. Pikas perspektiivis on n-ö ette nähtud energiasäästu teema – hoonel peab olema vähemalt C-energiaklass. Juba sellise korterelamu ehitamiseks tuleb arendajal üsna palju raha kulutada, et hoone vastaks normidele.

“Kõik maksab,” tähendas Ingmar Saksing. “0-energiakulu, mis perspektiivis on ette nähtud, tähendab aga veel kallimat ehitushinda ja veel suuremat survet piirkondadele, kus ostujõud on väiksem.” Kui võtta keskmine palk ja vaadata, kui palju selle eest saab ruutmeetreid osta, siis kokkuvõttes taandub kõik ikkagi sellele.

Print Friendly, PDF & Email