Aasta 2008: arengud Saaremaa kinnisvaraturul, Eestis ja maailmas (8)

Aasta 2008: arengud Saaremaa kinnisvaraturul, Eestis ja maailmas

Kuidas on muutnud korteri ruutmeetrihind Saare maakonnas viimase kolme aasta jooksul. Muutused Saaremaa korteriturul.

Nagu kogu Eestis, nii on ka Saaremaal kinnisvarahinnad tänavu kukkunud.

Tõsi, statistika näitab, et meil on hinnalangus olnud tagasihoidlikum kui mandril, kus kinnisvarahinnad – eelkõige pealinna ümbruses – on kohati langenud isegi 2005. aasta tasemele, osa kinnisvaraspetsialiste aga väidab, et isegi 2004. aasta tasemele.

Nii näiteks on Harjumaal keskmise korteri ruutmeetrihind maa-ameti andmetel langenud sel kuul 17 100 kroonini, mis on pooleteise aasta tagusest tippajast ligi kolmandiku võrra väiksem summa.

Sama ametkonna andmetel oli Saaremaal 2008. aasta novembris keskmise korteri ruutmeetrihind umbes 12 970 krooni. Poolteist aastat tagasi, 2007. aasta mais oli sama näitaja 15 145 krooni – langus ligi 17 protsenti.

Tipp tänavu kevadel

Kui jälgida korterihindade dünaamikat Saare maakonnas viimase kolme aasta jooksul, siis tipp – kui kummaline see ka pole – langeb käesoleva aasta teisele kvartalile, mil keskmise korteri ruutmeetrihind oli 14 899 krooni. Maikuus kerkis korteri ruutmeetrihind isegi tasemele 17 673 krooni (vt joonist).

See-eest toimus käesoleva aasta kolmandas kvartalis Saaremaa korteriturul hinnalangus – keskmine korteri ruutmeetrihind langes viimase 2,5 aasta madalaimale tasemele – 10 994 krooni. Augustis langes keskmine hind Saaremaal isegi alla 10 000 krooni.

Tõsi, käesoleva aasta viimases kvartalis on hinnatase taas tõusnud, jõudes novembris koguni ligi 13 000 kroonini
Ligi 10-protsendiline hinnalangus
Novembris koostatud turuülevaates väitis kinnisvarafirma Uus Maa, et Kuressaares on 2008. aastal korterite hinnad langenud keskmiselt ligi 10 protsendipunkti võrra. Mõnevõrra väiksem on hinnalangus olnud Saaremaa maapiirkondades.

Ja veel üks nüanss: Uue Maa turuülevaatest selgub, et Saaremaa korteriturul on sel aastal vähenenud huvi uute korterite vastu, pigem otsitakse odavama hinnaga järelturu kortereid. Seepärast langetavad arendajad uute korterite hindu või üritavad kliente jätkuvalt meelitada erinevate boonustega.

Üüriturg elavnes

Korterite üüriturg oli vaatamata kehvale suvele Kuressaares aktiivne. Üürimise populaarsust on tõstnud ka laenutingimuste karmistumine, mistõttu paljud inimesed ei saa endale kodu ostmist lubada.

Uue Maa andmeil jäävad Kuressaare keskmised korteriüürid vahemikku 3000–6000 krooni kuus ning maakonnas 1200–2500 krooni kuus. Suvekuudeks või lühikeseks ajaks üürides on üürihinnad kõrgemad ning näiteks 2-toalist renoveeritud korterit on võimalik üürida u 7000 krooniga kuus.

Uue Maa Kuressaare kontori juhataja kt Natalija Leiten märkis siinjuures kommentaariks, et detsembris, vastupidi, on üüriturg reeglina väheaktiivsem ja kuna pakkumine ületab siis nõudmist, on ka keskmine üürihind mõnevõrra langenud.

Elamute müük kuivas kokku

Vanemate elamute müügihinnad jäävad Kuressaares sõltuvalt maja asukohast, seisukorrast ja suurusest vahemikku 1,2–2 miljonit krooni. Uute elamute hinnad on vahemikus 1,8–3,3 miljonit krooni.

Maapiirkondades on müügis enamasti vanemad, 20. sajandi alguses ning 1960.–1970. aastatel ehitatud elamud ja talud. Põhiliselt müüakse renoveerimata talukomplekse, mille hinnad jäävad vahemikku 650 000 – 850 000 krooni.

Natalija Leiteni sõnul on renoveerimata talukomplekside hinnad 2008. aasta IV kvartalis samuti langenud ja jäävad vahemikku 500 000 – 700 000 krooni. “Väga halvas seisukorras talukompleksid saab kätte isegi 250 000 – 350 000 krooni eest,” lisas ta.

“Praeguses majandussituatsioonis ongi kõige likviidsemad vanemad talumajad, mille müügihind on alla 500 000 krooni,” lausus Leiten. “Kallima hinnaklassi objektide likviidsus on reeglina väike.”

Kui jälgida eluhoonetega hoonestatud kinnisasjadega sooritatud tehinguid, siis on nende väärtus käesoleva aasta esimese kolme kvartali jooksul Saare maakonnas alanenud ligi 90% võrra.

Kuna aga notariaalselt tõestatud tehingute arv on langenud vaid umbes 48 protsendipunkti võrra, võib oletada, et eluhoonete hinnad on Saaremaal aasta jooksul märkimisväärselt langenud.


Kinnisvarabuumi tagajärg – raskemaks muutunud laenukoorem

Ajaleht Äripäev kirjutas möödunud nädalal, et kogu Eestis võib praegu olla kuni 30 000 leibkonda, kelle elusaseme väärtus jääb allapoole nende laenukoormat.

Maa-ameti statistika kohaselt on nende eluasemete praegune väärtus võrreldes seotushindadega langenud vähemalt viiendiku ehk keskmise omafinantseeringu võrra, mistõttu võib buumi tippajal kinnisvara ostnute laenukoorem ületada tagatisvara väärtust.

Tegemist on kinnisvarabuumi lõhkemise tagajärjel tekkinud ohvritega, kellelt pangad hakkavad makseraskuste ilmnemise korral lisatagatisi nõudma ja kelle korterid võivad musta stsenaariumi järgi lihtsalt haamri alla minna.

Aivar Sõrm (SEB panga Kuressaare kontori juhataja):
Hinnalanguse ja tagatisväärtuse temaatika on aktuaalne ilmselt just viimasel paaril aastal võetud laenude puhul.

Täna võib nentida, et korterite turuväärtuse langus jääb sõltuvalt nende tüübist ja asukohast keskmiselt vahemikku 25–33% trendiga jätkuvale kukkumisele, sest ka selle hinna juures toimub tehinguid ülivähe. Seega puudutab probleem esmajoones uusasukaid, kelle omafinantseerimise määr oli laenusaamisel madalam viidatud tasemest.

Praegu hindaks esmapilgul uute eluasemelaenude koguarvuks maakonnas 2007./2008. a ca 800, klassikalises ja sisulises tähenduses on see arv isegi mõnevõrra väiksem. Mäletatavasti finantseerisid pangad headel aegadel kodu soetamist alates 10-protsendilisest omaosalusest, tegelikkuses oli see määr pigem erand kui reegel.

Enamiku laenajate omafinantseeringud olid suuremad või täiendavate tagatiste lisandiga, paljud noored pered ka Kred-Exi käendusega. Selles kontekstis puudutab asi Saaremaal hetkel ilmseid kümneid, mitte aga sadu inimesi, samas võib karta nähtuse edasist süvenemist.

Stabiilse ja piisava sissetuleku korral on täna põhiprobleemiks mitte niivõrd laenuteenindus, vaid teadmine, et paar aastat kannatamist oleks andnud sadu tuhandeid kokkuhoidu. Aga noh – tagantjärele tarkus on täppisteadus.

Kokkuvõtteks võib öelda, et probleem on täiesti olemas. Mitte küll nii suur, nagu lehtede suured pealkirjad kuulutavad, aga siiski tõsine, kauakestev ja paljude jaoks valus.

Print Friendly, PDF & Email